Skat ved udlejning – stop med at snyde dig selv i SKAT

Lejer du en bolig ud? Og har du ikke aktivt valgt, hvordan du skal betale skat af din lejeindtægt? Så betaler du sandsynligvis alt for meget i skat! Uanset om du har et forældrekøb, værelsesudlejning eller anden form for boligudlejning.

Hvis du ønsker en rentabel udlejning, så foreslår jeg, at du bruger fem minutter på at forstå, hvordan du finder den rette skat ved udlejning.

Her er hvad du skal gøre:

Gør ingenting og betal maksimal skat ved udlejning

Når du udlejer en bolig skal du betale skat af din lejeindtægt – det vil sige det beløb, som din lejer betaler i husleje.

Jeg skal lige nævne, at du kan undgå at betale skat, hvis lejeindtægten er under et vist beløb OG

1. du kun lejer din bolig ud en del af året og ellers selv bruger boligen, eller
2. du kun udlejer enkelte værelser i boligen.

Men din udlejning er nok skattepligtig, ikke!? Så kan du vælge mellem tre måder at betale skat på:

• Personskatteloven,
• Virksomhedsordningen eller
• Kapitalafkastordningen

Hvis du ikke selv vælger en måde, så bruger SKAT automatisk personskatteloven, hvor du betaler skat efter de almindelige regler.

Når SKAT bruger personskatteloven, bliver overskuddet af din udlejning lagt sammen med din øvrige personlige indkomst. Det vil sige, at overskuddet beskattes på samme måde som din løn med helt op til ca. 56% i skat. Du skal også betale arbejdsmarkedsbidrag.

Overskuddet af din udlejning er din lejeindtægt fratrukket dine udgifter til fx ejendomsskat, forsikring, revisor med videre.

Renterne på dit boliglån kan du trække fra som dine øvrige renteudgifter. Det vil altså sige med en fradragsværdi på ca. 33%.

Det kan vises sådan:

Personlig indkomst = øvrig personlig indkomst + overskuddet af din udlejning

Personligt fradrag = øvrigt personligt fradrag + renter af boliglån

Så den eneste forskel i forhold til, før du lejede ud, er altså, at du skal betale skat af overskuddet af din udlejning. Dine renter på boliglånet kan du fortsat trække fra i skat.

Det er næppe rentabelt for dig at betale skat efter personskatteloven. Særligt ikke, hvis du betaler topskat eller har et forældrekøb. Så lad os se på de andre måder at betale skat udlejning.

Forstå de forskellige former for lejeindtægt skat

Jeg vil ikke slæbe dig gennem et større revisorkursus. Men før vi ser på, hvordan vi finder den bedste skatteløsning til dig, så lad os lige tage et kort kig på de forskellige former for skat af lejeindtægt.

Virksomhedsordningen

Hvis du vælger virksomhedsordningen, bliver overskuddet af din udlejning lagt til din personlige indkomst, ligesom det blev for personskatteloven. Men nu skal du trække renterne af dit boliglån fra din personlige indkomst i stedet for at lægge dem til dit fradrag.

Det kan vises sådan:

Personlig indkomst = øvrig personlig indkomst + overskuddet af din udlejning – renter af boliglån

Personligt fradrag = øvrigt personligt fradrag

Så nu kan du slippe med op til 56% billigere i skat for hver krone du betaler i renter til dit boliglån. Samtidig slipper du også billigere i arbejdsmarkedsbidrag. Det er som regel et godt bytte for, at du ikke længere kan lægge renterne til dit personlige fradrag, som kun er ca. 33% værd.

Du har sandsynligvis mange penge at spare i skat ved at bruge virksomhedsordningen frem for personskatteloven. Men det regner vi på senere.

 

Ulempen ved virksomhedsskatteordningen er, at der er flere krav til, hvordan du administrerer dit regnskab. Det er ikke et krav, at du bruger en revisor, men det kan være en god idé. Og med virksomhedsordningen kan du jo trække udgiften til revisor fra i skat!

Husk, at det ikke kun er udgiften til revisor, du kan trække fra i skat. Mange andre udgifter til din udlejning kan du trække fra – såsom juridisk bistand med din lejekontrakt, hjælp til ind- og fraflytning, flyttehjælp og meget mere.

Er din boligudlejning startet i løbet af et indkomstår? Så kan du kun bruge virksomhedsordningen for den del af året, hvor du har udlejet boligen.

Kapitalafkastordningen

Hvis du vælger kapitalafkastordningen, skal du beregne et såkaldt kapitalafkast. Kapitalafkastet er boligens værdi ganget med kapitalafkastsatsen. Satsen fastsættes årligt. Lige nu bruges kapitalafkastsatsen for 2014, som er 2 procent.

Kapitalafkastet skal du trække fra din personlige indkomst, ligesom du gjorde med dine boligrenter for virksomhedsordningen. Samtidig lægger du kapitalafkastet til dit personlige fradrag.

Det kan vises sådan:

Personlig indkomst = øvrig persolig indkomst + overskuddet af din udlejning – kapitalafkast

Personligt fradrag = øvrigt personligt fradrag + kapitalafkast

Ligesom med virksomhedsskatteordningen så vil du sandsynligvis slippe en del billigere i skat med kapitalafkastordningen frem for personskatteloven.

Kapitalafkastordningen stiller færre administrative krav end virksomhedsordningen.

Men handler det i sidste ende ikke om kroner og ører, hvilken skatteform du foretrækker? Lad os se, hvordan du beregner, hvor meget skat du skal betale med de forskellige skatteformer.

Beregn den bedste skatteform

Har du ikke stor erfaring med at beregne skat? Så vil jeg ikke prøve at bilde dig ind, at det er nemt at finde den mest rentable skatteform. Der er mange parametre, som alle spiller sammen:

• Hvilken pris købte du ejendommen til?
• Hvad er den aktuelle kapitalafkastsats?
• Hvor stort er dit boliglån og hvor store er dine renteudgifter?
• Hvor stort er overskuddet på din udlejning?
• Vil du selv forsøge at indberette til SKAT – eller skal du bruge hjælp?
• Er du gift? Man kan nemlig fordele renter mellem ægtefæller.
• Betaler du eller din ægtefælle topskat?

Det bliver for komplekst her at beskrive, hvordan du præcist beregner den bedste skatteform. Her må jeg henvise til en revisor.

Udfyld din selvangivelse

Har du penge at spare ved at bruge en anden skatteform end personskatteloven? Så skal SKAT have at vide, hvordan du ønsker at blive beskattet, når du udfylder din selvangivelse.

Kryds den ønskede skatteform af i din selvangivelse og udfyld de nødvendige oplysninger. Som jeg nævnte tidligere, så er det desværre ret komplekst at beregne oplysningerne – særligt for virksomhedsordningen, som ofte er den mest rentable ordning.

Du skal udfylde din selvangivelse inden d. 30. juni. En almindelig lønmodtager skal selvangive inden udgangen af maj, men med en udlejningsejendom er selvangivelse frist altså 30. juni.

Gem regnskabet i 5 år

Før du kan udfylde din selvangivelse skal du lave et regnskab. Regnskabet skal indeholde en opgørelse af indtægterne fra udlejningen og de udgifter, der kan trækkes fra. Hovedreglen er, at du kan trække alle de udgifter fra, som du er forpligtet til at betale. Du kan aldrig fratrække afdrag på gæld.

Du skal ikke sende regnskabet til SKAT. Men du skal gemme det i fem år, så SKAT kan få det, hvis de beder om det.

Konklusion

Du kan spare og derved tjene rigtig mange penge på at vælge den mest rentable skatteform, når du lejer din bolig ud. Og hvis du ikke gør noget aktivt, så har SKAT “hjulpet” dig til at finde den skatteform, som sandsynligvis koster dig allerflest skattekroner.

Med lejeguidens online skatteberegner får du let et fingerpeg om, hvilken skatteform der giver bedst økonomi for dig. Men det er en kompleks opgave at udregne det præcist og efterfølgende lave regnskabet til SKAT. Så jeg anbefaler, at du tager en snak med en revisor med erfaring inden for boligudlejning.

Har du fundet din bedste skatteform? Har du andre erfaringer med skat ved udlejning? Skriv din kommentar nedenfor.