Lejf udfyldte en lejekontrakt skabelon og mistede 70.000 kr
Har du fundet den rigtige lejer? Så skal I jo bare finde en dag, hvor I kan udfylde Boligministeriets lejekontrakt skabelon, skrive under og give din nye lejer nøglerne, ikk’!?
I mine 16 år med boligudlejning har jeg set det gå godt massere af gange. Jeg har dog også set det gå galt rigtig mange gange – og som man siger “en ulykke kommer sjældent alene”…
I dette indlæg møder du Lejf, som oplever en række typiske problemer, fordi han ikke tænkte sig ordentligt om, da han lavede sin lejekontrakt. Jeg fortæller også, hvordan DU undgår Lejfs problemer.
Lad os høre Lejfs historie.
Lejf skal leje sit hus ud igen
For 1½ år siden flyttede Lejf sammen med sin kæreste i et hus i Herlev. Lejf ejer selv et halvt hus i Ballerup, som han lejer ud. Lejf venter nemlig på bedre hussalgstider og vil gerne have en backup, hvis det ikke går med kæresten.
Lejf har været rigtig glad for sin lejer. Han har passet på huset og har betalt regningerne til tiden. Men nu skal Lejfs lejer flytte i eget hus. Så Lejf skal finde en ny lejer.
Lejfs nye lejer springer fra i 11. time
Lejf finder en ny lejer, som er MEGET interesseret i Lejfs hus.
Et par dage før Lejfs nye lejer skal flytte ind skal de mødes for at skrive lejekontrakten under og overdrage nøgler mv.
Dagen før de skal mødes, skriver Lejfs nye lejer:
Hej Lejf
Jeg har glædet mig meget til at flytte ind i dit dejlige hus. I mellemtiden er det dog lykkedes mig at finde min drømmebolig, som ligger tættere på mit arbejde.
Jeg er ked af det sene afbud. Håber, at du har forståelse for min situation…
Øv! Der røg minimum en måneds husleje.
Hvad skulle Lejf have gjort
Som udlejer har du reelt ikke en aftale med din lejer, før lejekontrakten er skrevet under! Sørg for at få skrevet lejekontrakten under så snart du og din lejer er blevet enige om, at I har et match.
Få også din nye lejer til at betale depositum og forudbetalt husleje i god tid, før han flytter ind. Så kan du selv trække den husleje, som du har krav på.
Lejla flytter ind
Lejf har nu travlt med at finde en ny lejer. Lejla virker som en fornuftig og solid lejer. Hun kan flytte ind til den første, så Lejf slipper for at betale husleje to steder en måned mere.
Lejf og Lejla mødes et par dage senere, hvor de sammen skriver lejekontrakten, og Lejla får nøglerne til huset.
Lejla flytter ind. Hun betaler sin husleje og virker rigtig sød.
Hvad skulle Lejf have gjort
Lejf skal ikke skrive lejekontrakten sammen med sin lejer. Han skal sætte sig ind i reglerne og lave kontrakten hjemmefra. Kan han ikke nå det, så må han få hjælp til det – det kan gøres fra dag til dag.
Om lidt vil du forstå hvorfor lejekontrakten er så vigtig.
To grandanoirer følger efter
Lejla har boet til leje hos Lejf et par måneder, da hendes nye kæreste rykker ind. Med sig har han sine to kæmpe grandanoir-hvalpe. De slider grundigt på Lejfs hus.
Lejf tager en snak med Lejla og hendes nye kæreste. Leif gav Lejla lov til at flytte ind med sin lille dametaskehund, men ikke de to kæmpehunde. Lejla og hendes kæreste forstår godt Lejf. Men nu er det bare sådan, at de gerne vil bo sammen, og at hundene er en del af familien.
Lejlas kæreste gør Lejf opmærksom på, at Lejla ifølge lejekontrakten må holde husdyr.
Hvad skulle Lejf have gjort
Da Lejf i lejekontrakten krydsede af i “ja” til, at Lejla måtte holde husdyr, skulle han have skrevet, at det kun gjaldt hendes chiwawa. Nu kan Lejf blot håbe på, at Lejla og hendes kæreste ikke skaffer sig flere kæmpehunde… eller et terrarium fuld af Lejfs hadedyr, fugleedderkopper!
Lejf betaler varmen
En dag dumper der en ordentlig varmeregning ind ad døren hos Lejf. “De går da ikke og fryser!”, tænker Lejf, da han kører forbi Lejla med regningen. Det gør de heller ikke. Men de har heller ikke tænkt sig at betale hans regning.
Lejlas kæreste har igen undersøgt reglerne. Lejf kan ikke komme og kræve ekstraudgifter. Lejla og hendes kæreste har et budget, og det indeholder ikke Lejfs “ekstraomkostninger”.
Nu mister Lejf tålmodigheden. “Jeg vil ikke betale for jeres varme! Hvis I ikke betaler, så bliver jeg nødt til at opsige jer!”
Hvad skulle Lejf have gjort
Lejf skulle have forstået, at når han i lejekontrakten krydser af, at han som udlejer sørger for varmen, så betyder det, at han betaler til varmeværket. Så bliver han nødt til at skrive ind i lejekontrakten, at lejer skal betale ham. Ellers er det bare ærgerligt.
Lejf har ikke mulighed for at opkræve varmen med tilbagevirkende kraft. Så selvom han opsiger sine lejere, så får han ikke pengene hjem.
Lejf mister retten til sin bolig
Lejla vil stadig ikke betale varmen, så Lejf sender hende en skriftlig opsigelse.
Lejf modtager denne email retur:
Kære Lejf
Du kan ikke opsige lejemålet. Du lejer en ejerlejlighed ud, som du ikke selv har boet i, før du lejede den ud til mig.
Vi gør ikke yderligere i forhold til din opsigelse
Mvh. Lejla.
Hvad skulle Lejf have gjort
Lejf er fanget i en særlig regel for ejerlejligheder, der gør, at hans lejere kan blive boende i hans bolig, så længe de vil. Faktisk må de bytte den til en anden lejebolig, så Lejf bliver påduttet nogle helt andre lejere.
Lejf skulle have sat sig ind i reglerne, inden han lejede ud. Så kunne han have valgt en anden tilgang til sin boligudlejning.
Lejf kommer på havearbejde
Lejlas brev fortsætter:
Ps. Græsset er ved at blive langt, så vi vil gerne have, at du snart kommer og slår det. Du står som bekendt for det udvendige vedligehold
Hvad er nu det!?!
Igen har Lejla fat i den lange ende.
Hvad skulle Lejf have gjort
Lejf skulle have skrevet i lejekontrakten, hvad Lejla skal vedligeholde. Da han ikke gjorde det, så har Lejf selv vundet al såkaldt udvendigt vedligehold.
Lejf betaler selv skaderne
Flere år og mange græsslåninger senere modtager Lejf Lejlas opsigelse.
Pyha! Så er det til at se en ende på det hele.
Det er et grimt syn, der møder Lejf, da han ved fraflytning tilser grandanoirernes slid på huset. Lejla og hendes kæreste har heller ikke været flinke ved boligen. Før boligen er tilbage i den stand, som Lejla overtog den i, er Lejf 42.000 kr. fattigere.
Lejf er ikke overrasket, da Lejla ikke vil bidrage med at få udbedret skaderne.
Hvad skulle Lejf have gjort
Først og fremmest skulle Lejf have benyttet muligheden for at kræve et depositum forud for, at Lejla flyttede ind.
Hvor er Lejfs køleskab?
Og hvor er Lejfs amerikanerkøleskab? Det som stod der, hvor der nu står en faldefærdig antikvitet, som har sat elmåleren på overarbejde?
“Hvilket amerikanerkøleskab?”, er Lejlas svar.
“Glem det, Lejla! Køleskabet er allerede føjet til listen over, hvad min boligudlejning har kostet mig.”
Hvad skulle Lejf have gjort?
Inden Lejla flyttede ind, skulle Lejf have listet inventar af værdi og fået Lejla til at skrive under på listen. I listen skulle være modelbetegnelser hvor relevant og billeder af inventaret.
Konklusion
Hvis du bare finder en lejekontraktskabelon og fylder den ud som en anden blanket a la tilmeldingsblanketten til den store tv-pakke, så skal du ikke regne med, at din kontrakt tjener sit formål – at passe på dig som udlejer. Så kan du let løbe ind i samme problemer som Lejf – eller nogen af de mange andre problemer, som Lejf trods alt slap for.
Kan vi ikke blive enige om, at du tænker dig om, når du skriver din lejekontrakt?
Har du et bud på, hvorfor så mange sjusker sådan med deres lejekontrakt? Så skriv lige en kommentar.
Ps. Jeg når kun at svare de kommentarer, der gavner flest muligt. Resten bruger jeg som input til nye artikler.
Pps. Glem ikke at dele artiklen med venner og familie. Klik nedenfor.
Hej Christina.
Jeg skriver til dig fordi jeg faldt over et indlæg du har skrevet af 9. December 2014, som rammer lige ned i en problematik vi befinder os i.
Vi står i den situation, at vi ønsker at opsige en lejer i en ejerlejlighed som vi i dag anvender til udlejning. Vi har 25 lejemål, fordelt på ejerlejligheder, rækkehuse og alm villaer.
Lejemålet er i dag beboet af et noget spekulativt par, der ad adskillige omgange har forsøgt sig med tiltag for at bringe forskellige former for udgifter ned for dem. Denne gang er det huslejens størrelse de angriber via LLO, og jeg frygter her de får medhold idet LLO jo næsten altid nedsætter huslejen dramatisk (mig bekendt, vi har ikke tidligere haft sager). Jeg tænkte at da lejerne ikke tidligere har gjort indsigelse, og at de flyttede ind i 2012, kunne en eventuel huslejenedsættelse højest komme til at vedrøre den fremtidige leje….. Men… I LLO’s brev henvises til en sag 2010.505 som tilsyneladende kan give en lejer mulighed for, på trods af lejeloven, at få nedsat huslejen med tilbageværende kraft. Dvs at lejelovens betingelse om, at lejer skal have gjort indsigelse indenfor det første år, så alligevel ikke gælder?
Ved du om dette er korrekt?
Næste problemstilling er så at lejemålet – som er en ejerlejlighed vi ikke selv tidligere har beboet, ifølge paragraf 84 i lejeloven, ikke af os kan opsiges med 1 års varsel, med begrundelse i egen indflytning, idet lejeforholdet i givet fald skulle være indgået før 1986 – netop fordi der er tale om en ejerlejlighed og at vi ikke selv har beboet den! Dette er rimeligt tæt på den situation du beskriver herover, men…. Betyder dette i praksis, at vi reelt ikke kan opsige lejerne overhovedet, medmindre de misligholder?
Må være ærlig og sige, at den betingelse med paragraf 84 a har jeg ikke været opmærksom på Har altid gået ud fra, at udlejer kan opsige lejer med 1 års varsel, såfremt udlejer selv personligt skulle overtage lejemålet. Her har vi faktisk en situation, hvor min kone og jeg overvejer salg af eget hus, og indflytning i det pågældende lejemål. Vi overvejer også et eventuelt salg af lejemålet, men vi kan – hvis jeg har forstået det hele korrekt – faktisk hverken gøre det ene eller det andet. Dette er ekstra smertefuldt, hvis lejerne så samtidigt får medhold i en huslejenedsættelse, som vi ikke kender størrelsen af. Og er den så endda med tilbagevirkende kraft – på trods af lejelovens regel om indsigelse år 1 – ja så er det både ret skidt og ærlig talt urimeligt.
Jeg mener ikke der er andre af de øvrige faktorer der kan gøre sige gældende her (nedrivning, væsentlig ombygning osv).
Jeg ved ikke om du ønsker at svare på ovenstående, men hvis du gør ville jeg meget gerne høre din holdning, og om du eventuelt med udgangspunkt i praksis, kunne være behjælpelig med “en vej frem” for os her.
På forhånd tak.
Thomas Strandby Pedersen
TP bolig ApS.
Tlf 40280037
Kære Thomas,
Først og fremmest tak for din kommentar.
I forhold til dit første spørgsmål, så har det betydning, om huslejen er sat efter det lejedes værdi eller omkostningsbestemt husleje (boligreguleringsloven). Hvis vi antager, at dit lejemål hører under boligreguleringsloven, så er det desværre sådan, at lejer kan gøre indsigelser vedrørende huslejens størrelse helt frem til 1 år efter fraflytningstidspunktet. (boligreguleringsloven § 17, stk 1)
Herefter kommer det store spørgsmål så – hvor lang tid tilbage kan de kræve penge tilbage? Her er vi inde i forældelsesloven, hvor grænsen er 3 år. Så det korte svar på dit spørgsmål er, at de muligvis kan kræve differencen på den for høje husleje og den efter huslejenævnet fastsatte husleje helt tilbage til 2012.
Dit andet spørgsmål omkring opsigelse. Det er helt korrekt, at hvis ikke I selv har beboet lejemålet og det er en ejerlejlighed, så kan I ikke opsige lejer med 1 års varsel til eget brug. Og som du skriver, kan I derfor kun opsige dem, hvis de misligholder jeres aftale.
Ejendomme med en lejer i er svære at få den reelle markedspris for ved salg.
Du er velkommen til at ringe til os, hvis du har behov for en uddybning.
Mvh. Christina/Lejeguiden
Kære Christina,
Tak for alle de gode oplysninger du har givet. Jeg har et kort spørgsmål. Jeg står i en situation hvor jeg købte min lejlighed i maj månedet i år. Jeg bor sammen med min kæreste og har ikke selv båret i lejligheder endnu. Jeg ville leje det ud et år før jeg flytte ind. Jeg har lavet et års kontrakt fra midt maj med dem som lejer lejligheden nu. Nu er min situation ændredede desværre og vil meget gerne flytte i min lejlighed. Er det lovligt, eller er det muligt at opsige denne kontrakt selv om den er fra mid maj i år? Tusind tak for hjælpen. Ramona
Hej Ramona
Nej, det vil desværre ikke være muligt for dig at opsige din lejer.
Hej Christine,
Jeg står foran at skulle leje min ejerlighed ud i 2-3 år pga. udstationering. Jeg vil leje den ud eksklusiv forbrug af vand, el og varme. Hvordan krydser jeg det af i lejekontrakten når der ikke er fjernvarme og vand betales via fællesomkostningerne som jeg afholder?
Mvh Jens
Et tillægsspørgsmål, kan man lave en tidsbegrænset kontrakt til 3 år og samtidigt skrive en rimelig opsigelse (3 mdr) ind?
Mvh Jens
Kære Christina
Jeg har en lejer i et mindre hus der efter blot en måned ikke betaler sin husleje,
husleje er ikke betalt første August 2015, hun er ikke til at kontakte per. telefon
mail eller brev, hun har i stedet kontaktet kommunen og fortalt der er lidt svamp
i det ene værelse, hun mener hun kan bo gratis de 3 måneder depositum gælder
for. Hvordan får vi hende ud så jeg kan overtage huset igen?
Hvis der er lidt svamp skal dette fjernes omgående og ikke efter flere måneder.
Venlig hilsen Liseanne
Hej Christina
Jeg har et spørgsmål vedr. udlejers (mig) opsigelse af lejer.
Jeg har en andelsbolig, som jeg lejer ud. Lejer har boet der i lidt over et år (det er en tidsbegrænset kontrakt).
Lejer har tidligere overtrådt lejelovens §79a, da de har anskaffet sig husdyr uden ansøgning til bestyrelse, som tydelig i lejekontrakten. De har derfor fået en advarsel og fået oplyst, at ny overtrædelse vil medføre opsigelse.
Nu har de så overtrådt denne regel igen, og anskaffet nye husdyr uden ansøgning.
Jeg vil derfor gerne opsige mine lejere jf. Lejelovens §82, men jeg kan ikke se hvor mange måneders opsigelse lejer har krav på, når det er denne § jeg opsiger efter.
Kan du oplyse mig om dette?
På forhånd tak.
Lotte Jensen
Hej Lotte
Det vil højst sandsynligt ikke være nok med en enkelt varsel. Så du skal muligvis sende flere afsted.
Hvis din lejer fortsat ikke efterlever kravet om “husdyr ikke tilladt”, så skal du gå i huslejenævnet. Det er § 83 e, som benyttes ved et påkrav og senere udsættelse.
Hej Christina
Jeg lejer et landsted pga. en skilsmisse. Jeg har brugt en del penge på stedet til renovering, da det var muligt at købe stedet engang jeg fik gældsanering. Jeg har opgivet gældsanering pga. alder, så får jeg alligevel nok ikke lov at låne til den tid af kreditforeningen.
Spørgsmålet er om udlejer overhovedet kan smide mig ud efter 2 års leje, selv om der i lejekontrakt står opsigelse efter lejelovens paragraf 82 og 83 + at der står landbrugslovens paragraf 12 stk. 3. Men der er ingen gård hertil og der er kun 2600 m2 grund.
Jeg elsker stedet og vil hellere dø end flytte, da eks. kone var skyld i at jeg måtte flytte 2 gange, så jeg mistede alt begge gange. Det har kostet enormt psykisk da jeg renoverede begge steder. Så ikke om jeg magter at flytte igen fra noget jeg holder vildt meget af.
Med venlig hilsen Anders Bælum
Hej Anders
Jeg kan ikke give dig et endegyldigt svar på opsigelsen. Det afhænger af, hvornår din lejekontrakt er udarbejdet mm. Men selvom du har boet i huset i over 2 år, kan din udlejer godt have mulighed for at opsige til eget brug efter § 82 og § 83.
Mht. ikke at kunne opsige en lejer fordi man ikke selv har boet i lejemålet. Hvor lang tid før “gælder det”? Jeg har f.eks. et hus som jeg lejer ud. Jeg har selv boet i det indtil fra 1999- 2007, hvor jeg flyttede sammen med min mand (daværende kæreste), fordi vi skulle have barn sammen. Huset har så været lejet ud siden, fordi der er for dårlige salgspriser. Men til forskellige lejere. De nuværende er mega søde og meget omhyggelige og forsigtige – så ikke et ondt ord om dem. Men hvis de nu en dag vælger og flytte og vi skal have ny lejer ind. Skal jeg så selv have boet i huset i mellemtiden, for at kunne “sige dem op” med begrundelsen om at man selv skal bo i det?
Og hvis jeg siger dem op fordi jeg selv skal bruge det – hvor lang tid forventes det så at man selv efterfølgende bor i det? Jeg tænker mere – hvis vi vil sælge, så kan vi jo ikke få lejere ud. Men så kunne man opsige dem med 1 års varsel, selv flytte ind i det i 3 mdr. , flytte ud igen – og så sætte det til salg? Ville det være lovligt?
Kære Maj-Britt
Den nye lejelov har givet udlejer lidt bedre rettigheder omkring opsigelse. Nu kan du altid opsige din lejer med 1 års varsel til eget brug – i ejerlejligheder skal du også selv havde boet der inden udlejningen. Det gælder, hvis du ikke ejer mere end 2 boliger på tidspunktet for opsigelsen.
“Til eget brug” betyder, at du selv skal flytte ind i huset. Hvor hurtigt du herefter kan sætte til salg, kan jeg desværre ikke svare dig på.
Hej Christina,
Jeg har læst lidt rundt på din blog og synes det er nogle spændende artikler du har skrevet. Tak for det! 🙂
Når det er sagt, har jeg et spørgsmål, som jeg håber du kan hjælpe mig med at svare på.
Jeg er lejer og bor ti leje i en fremlejet lejlighed, hvor jeg har boet i (snart) 4 år. Min udlejer skriver så for 1 uge siden, at vi skal flytte ud til udgangen af maj, da han har fundet en køber og derfor ikke vil forlænge / lave en ny kontrakt.
Om udlejer: Han har ikke boet i lejligheden selv før, den blev købt, ny-renoveret og sat til leje pr.1/6 2013, hvor jeg så flyttede ind. Han vil som nævnt sælge den nu, grundet et godt tilbud (går jeg ud fra)..
Han har lavet 3 kontrakter. 1) 2 års tidsbegrænset leje, fra 1/6-2013. 2) 1 års tidsbegrænset leje 1/6 2015 og 3) 1 års tidsbegrænset leje fra 1/6-106-30/5-2017, hvor han så vil have vi flytter ud.
Mit spørgsmål går så ud på, må han godt (med så kort varsel, vel og mærke) sige at han ikke vil “forlænge” lave ny lejekontrakt til os?
Jeg synes ikke at have kunne finde svaret i dine artikler, så jeg håber du vil hjælpe mig lidt videre om rettighederne.
Det skal siges, at forholdet til udlejer ellers er godt, og at der intet negativt har været i lejeprioden. Synes bare det er kort varsel, at skulle finde et nyt bosted.
På forhånd tak
/Kim